Existen 3 partes que integran el valor físico de una propiedad al momento de querer venderla, son las siguientes:
1.- Terreno
2.- Construcciones
3.- Instalaciones Especiales
Es muy importante que analicemos cada una de las partidas de forma individual y no de forma completa, ya que al hacerlo de esta manera podemos estar dejando de lado alguno de los factores importantes que integran el valor de una propiedad y que por ende hace que dejemos de ganar dinero en la transacción de compra-venta.
Importante que enfoquemos toda nuestra atención ya que esta es una de las partida más importantes para obtener el valor real de la propiedad al día de hoy, en el enfoque consideraremos todas las características propias que tiene el terreno, esto comparado con los lote tipo que tenemos en la zona (en valuación un lote tipo se refiere a las dimensiones de frente y profundidad que son más comunes entre los terrenos de esa colonia) por lo tanto, al analizar esta partida, se analizan las dimensiones, desniveles o pendientes del terreno, tipo de suelo permitido, altura máxima y cantidad de construcción que podemos tener en dicha zona, la cantidad de viviendas máximas que se pueden tener en la colonia así como la cantidad de crecimiento urbano que tenemos alrededor de nuestro inmueble en estudio.
Los comercios que se tienen alrededor en muchas ocasiones le suman valor, sin embargo en algunas otras también pueden restarle, el tráfico vehicular que tenemos en la zona y las avenidas cercanas que tienen como flujo para trasladarse por el resto de la ciudad, el nivel socioeconómico, las vistas panorámicas que tiene, la calidad de la construcción de los lotes alrededor, el ancho de la calle y número de carriles, zonas de riesgo de la colonia, la cantidad de líneas de transporte y servicios públicos que se posee en el área a analizar, además es importante investigar el plan de desarrollo urbano de la zona para conocer el uso de suelo permitido.
Después de todo este estudio que realizamos, es momento de saber los valores por metro cuadrado que tiene nuestro terreno y digo valores por que el frente tiene un valor y este va disminuyendo conforme avanzamos hacia el fondo, el motivo es porque en el frente se encuentra su acceso y los servicios públicos.
Una vez que tenemos todos los valores, se promedian y se obtiene un valor de calle, el cual se multiplica por los metros cuadrados de terreno y se obtiene uno de los valores que integra el valor físico de la propiedad.
Lo siguiente a obtener es el costo de las construcciones y este se empieza a analizar a partir del Valor de Reposición Nuevo (VRN), es decir, el valor de la construcción como nueva, con las mismas características, calidades y materiales, a este valor le restaremos el valor monetario que ha perdido por la funcionalidad y el tiempo transcurrido desde el día de su construcción y ese será el valor real al día de hoy de la construcción.
Para estimar el precio de las construcciones es necesario conocer el de los materiales utilizados a nivel nacional para construir y dar acabados a la obra, ya que, en la inspección física es donde se detecta la diferencia que puede haber de costo físico entre los diferentes tipos de las construcciones y sus acabados.
El valor de las construcciones puede conocerse mediante un desglose del presupuesto de la obra, sus metros cuadrados, cúbicos o lineales, así como los diferentes conceptos y sumas parciales que en conjunto integran el costo total de la edificación.
Nuestro costo total se divide entre los metros cuadrados de construcción y éste es el precio por metro cuadrado promedio, el cual es conocido como Valor de Reposición Nuevo “VRN”.
Tercer partida, pero no menos importante, es conocida como Instalaciones Especiales u obras complementarias y se refiere a todas aquellas adecuaciones que tiene la propiedad, que por consecuencia, suman un valor a nuestro inmueble, como por ejemplo: albercas, bardas, aires centrales, cocina integral, tinas de baño, jacuzzis, elevadores, transformadores, plantas de luz, por mencionar algunos, todas ellas tendrán una medida de medición diferente (metros cuadrados, cúbicos, lineal, número de piezas, toneladas, etc) y del mismo modo diferentes precios, por lo que es importante analizar cada una por individual y no estimar un valor por lote donde se incluyan todas, ya que nuestro cliente puede perder dinero al analizar dicha partida equivocadamente.
La suma de los 3 conceptos integran el valor físico real al día de hoy; es importante que realicemos estos análisis, investigaciones de mercado e inspección física a fondo y de manera correcta, ya que, un mal cálculo podría verse reflejado en pérdidas para el cliente, además es importante que la persona que realice estos estudios sea un Valuador Certificado que cuente con cédula de Especialidad o Maestría en la materia y que sea demostrable para el cliente, ya que de lo contrario el avalúo de la propiedad no tendrá validez para ningún trámite y el cliente necesitaría realizar un segundo avalúo con un Valuador Certificado para poder utilizar su dictamen ante cualquier trámite.
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